Edirne Merkezde Konut Piyasasını Anlamak 3: Kiralık Konut Piyasasından Bakış

Edirne Merkezde Konut Piyasasını Anlamak

3: Kiralık Konut Piyasasından Bakış

               Doç. Dr. Murat Çiftçi

Öncelikle Kurban Bayramınızı kutlamak, daha nicelerine sağlık, mutluluk içinde başarılarla dolu ulaşmanızı dilerim.

Bu sayı ki köşe yazımda Edirne Merkez’deki kiralık konut piyasasını ana hatlarıyla aktaracağım. Aslında bu yazıda amacım kiralık konut piyasasını anlatmak değil. Kiralık konut piyasasından hareket ederek Edirne’deki konut yatırım algısını ve satılık konut piyasasını anlamaya yardımcı olmak. Bir başka yazımda kısmetse kiralarla ilgili kısımlara girerim. Peşinen söyleyeyim yine okurlar için muhtemelen sıkıcı bir köşe yazısı olacak. Çünkü yuvarlayarak da olsa rakamlarla karşılaştırma yapmam gerekiyor. Karşılaştırma yaparken üç metropol ve Trakya bölgesindeki Edirne dışında kalan üç vilayeti esas alacağım. Ülkemizin en fazla gayrimenkul satış ve kiralama sitelerinden birisinin verilerine dayanarak karşılaştırmayı gerçekleştireceğim.

İl olarak üç metropolle Edirne Merkez ilçesi kiralık konut piyasasının karşılaştırmasıyla başlayalım. Temmuz başı itibarıyla yaklaşık olarak İstanbul’da 142 bin, Ankara’da 48 bin ve İzmir’de de 44 bin satılık konut ilanı mevcutken, kiralık konut sayıları ise İstanbul’da 28 bin, Ankara’da 7 bin ve İzmir’de de 12 bin olarak gerçekleşmiş durumda. Satılık/kiralık konut rasyosu yani oranlarına baktığımızdaysa bu rasyonun İstanbul’da 5, Ankara’da 7 ve İzmir’deyse neredeyse 4 olduğu görülüyor.

Şimdi’de Trakya’daki Edirne dışında yer alan üç vilayetin durumuna bakalım: Komşularımız Kırklareli’de yaklaşık 2 bin satılık konut varken kiralık sayısı 360. Tekirdağ’da 12,500 satılık ilanına karşılık kiralık ilanı bini dahi bulmuyor. Çanakkale’deyse 5 bine yaklaşan satılık ilanına karşılık yaklaşık 1,100 kiralık ilanı mevcut. Satılık / kiralık rasyosu ise Kırklareli’de 5 buçuk, Tekirdağ’da 14 buçuk, Çanakkale’de ise 4 buçuk civarında.

Gelelim Edirne Merkez ilçesine: Toplamda 923 satılık konut ilanına karşılık 589 kiralık ilanı tespit ettim. Satılık kiralık rasyosu 2 bile değil. Satılık konut sayısına göre muazzam fazla kiralık ilanı anlamına geliyor. Hatırlayalım bu rasyo İstanbul’da 5, Ankara’da 7, İzmir’deyse 4’tü ve komşu vilayetler olan Kırklareli’de 5 buçuk, Tekirdağ’da 14 buçuk ve Çanakkale’deyse 4 buçuktu. Burada bir tersliğin olduğu açık. Oda sayılarına göre filtrelemeye gidince durum anlaşılmaya başlıyor.

En yaygın aile konut büyüklüğü olan 3+1’lerde satılık konut ilanı 304 iken kiralık ilanıysa 103 olmuş. Yani rasyo 3’e çıkıyor. 0-10 yaş arası 3+1’lerdeyse 152 satılık ilanına karşılık sadece 18 kiralık ilanıyla rasyo 8 buçuğa fırlıyor. Buradan da anlaşılacağı gibi yeni 3+1’ler oturum amaçlı değerlendirilirken 10 yaş üstü eski konutlarsa kiraya verilerek değerlendiriliyor. Kimisi kentsel dönüşüm beklentisiyle yeni aldığı eski konutları kirada tutarak maliyet hafifletirken, kimisi de yeni konut alınca eskisini satmak yerine kirada değerlendiriyor.

Diğer bir aile konutuysa özellikle eski yerleşimde hakim olan 2+1’ler. 268 satılık ilanına karşılık 120 kiralık ilanı var. Rasyo da 2’nin epey üzerinde. Burada da bina yaşını 0-10 yaş aralığına getirerek filtrelemeye gittiğimizde satılık ilanı 173’e inerken kiralık sayısı 62 olarak gerçekleşiyor ve rasyo da yaklaşık 3’e çıkıyor.

Lüks kategorisinde değerlendirilebilecek 4+1 ve üzerinde büyüklüğe sahip konutlardaysa satılık ilanı sayısı 81 iken kiralık sadece 10 konut var. Yani satılık kiralık rasyosu 8’i geçiyor. Bina yaşına göre filtrelemeye gidince de rasyo yine aynı. 40 satılığa 5 kiralıkla 8 seviyesinde bir rasyoyla karşılaşıyoruz.

Buraya kadar bakınca Edirne Merkez bütünündeki şişmiş kiralık konut piyasasının sebebini halen görebilmiş değiliz. Ama stüdyo, 1+1 ve 2+0’ları da incelemiş değiliz. Öğrenci ve bekar çalışan odaklı konutlar olarak stüdyo, 1+1 ve 2+0’lara baktığımızda 258 satılık konut ilanına karşılık 356 kiralık ilanının olduğunu görüyoruz. Rasyo ise 0,70’lerde. Yani 7 satılık konuta karşılık 10 kiralık konut var.

Bütün bunlar bize neleri gösteriyor, kısaca özetleyelim:

1-) Nüfusa göre oranlandığında Edirne Merkez ilçesinde satılık konut sayısı oldukça az. Dolayısıyla şişmiş bir konut piyasasının Edirne Merkez için savunamayız.

2-) Kiralık konut piyasasındaysa arz fazlası var. Yani talebin çok üzerinde kiralık konut mevcut. Mevcut satılık konut hacmine göre 3-4 kat fazla kiralık konut mevcut.

3-) Kiralık konutların satılık konutlara göre çok fazla oluşu, yani satılık – kiralık rasyosunun çok düşük oluşu, Edirnelinin üç metropol ve Trakya’daki diğer üç vilayete göre kira amaçlı yatırımlık konut talebinin çok fazla olduğunu gösteriyor. Ayni burada evin varsa da başka ev alıp kiraya vermek bir yatırım aracı haline açıkça dönüşmüş.

4-) Ancak kiralık konut piyasasında esas şişme aile konutlarında değil. Stüdyo, 1+1 ve 2+0’larda aşırı yığılma var. Ancak satılık hacmi de oldukça düşmüş durumda. Bunda pandemi ve küresel krizin beş yıl sonrasını bugüne taşıması etkili olmuş görünüyor. Yani stüdyo, 1+1 ve 2+0 sahiplerine geçmiş olsun denilse yeridir. Devlet yurtlarının artışı, pandemi sonrasında örgün programlarda YÖK kararı gereği derslerin %40’ına kadarını online yapabilme imkanının getirilmesi ve hızlı trenle şehre gelip-gitme süresinin azalışı, zaten 5 yıl sonrasında bugünün benzerini yaşatacakken, bugünden geleceğin provasını yapma fırsatı oluştu. Dikkat edilirse satılık sayısı da düşük. Neticede eskisi gibi cazip getirisi kalmadı ve alımlar da yatırım için dahi olsa aile konutlarına dönmüş durumda.

5-) Aile konutlarında ve özellikle de 0-10 yaş arası genç binalardaki aile konutlarındaysa kiralık konut bulmak iyice zorlaşmış görünüyor. Yani aslında Edirne Merkez’de de tıpkı metropollerde olduğu gibi kiralık konut bulma sıkıntısı hat safhada. Ama bu zorluk genç aile konutlarında baskın. Kiralık imkanı sınırlanınca da kent içinde evlilikler, kente gelen tayinciler konu satın almaya yönelmek zorunda kalacaklarından talebi daha da arttıracaklar gibi görünüyor.

Yazı yine epey uzadı. Fazlaca rakam da vardı. Şimdilik bu kadar yetsin. Herkese selamlar…

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

%d blogcu bunu beğendi: