Edirne Merkezde Konut Piyasasını Anlamak

Edirne Merkezde Konut Piyasasını Anlamak

Konut piyasası çok geniş bir alan. Arz talep dinamiklerinden yapı stoğu veya yeni üretimdeki nitelik değerlendirmesine, finansman yapısına kadar çok farklı inceleme alanları var. Ancak bu köşe yazısını kaleme alırken akademik bakıştan ziyade gazetenin okur kitlesini toplumun tamamı olduğunu göz önünde tutmak istedim. O yüzden bugünkü köşe yazımda sadece Edirne’nin Merkez ilçesindeki konut piyasasına odaklandım. Mecburen rakamları kullanmam gerekmekte. Konuyla ilgilenenlerin rakamlara dikkat etmesi de gerekiyor. Sadece yorum okumayı isteyenler için peşinen söyleyeyim, son paragrafta rakamsız özetlemeye gideceğim.

İlk olarak Edirne Merkez’deki konut piyasasını İstanbul’la karşılaştıralım. 2020 yılında 16 milyona dayanan nüfusa sahip İstanbul’da 265 bin konut el değiştirmiş. 181 bin nüfuslu Edirne Merkez ilçesindeyse bu sayı 3,857. Nüfusla orantılandırıldığında Edirne Merkez ilçesindeki konut satışlarının İstanbul bütününe göre %39 daha fazla yani daha hızlı olduğu görülüyor. Metrekare fiyatlarına bakıldığında son dört yılda İstanbul genelinde konut fiyatları %57 artarken bu artış Edirne Merkez ilçesinde %103’e ulaşmış. Hatta bu artış Abdurrahman mahallesinde %130, Şükrüpaşa mahallesindeyse %120’ye ulaşmış. Yani Edirne Merkez ilçesindeki konut fiyatlarında son dört yılda yaşanan fiyat artışı, İstanbul’daki fiyat artışının yaklaşık iki katına ulaşmış durumda. Nisan 2021’de metrekare fiyatlarıysa İstanbul bütününde 5000 TL’ye yaklaşırken Edirne Merkez ilçesinde 3,250 TL civarında. Şunu da ekleyeyim, örneğin Sarıyer’de bu miktar 16,000 TL’yi geçiyor. Yani İstanbul’da ilçeler ve mahaleler arasında Edirne Merkez ilçesindeki mahallelerin aksine çok büyük fiyat farklılıkları da var. Bunu da eklemek lazım. Edirne Merkez’de en düşük metrekare fiyatı 2,750 TL ile Nişancıpaşa Mahallesi’ndeyken, en yüksek fiyat 4000 TL’nin biraz üzerinde olan Şükrüpaşa ve Abdurrahman Mahalleleri’nde gerçekleşmiş. Yani Edirne’deki genel kanaatin aksine konut fiyatlarının, bu kadar hızlı bir satışın olduğu ilçemizde halen fazlasıyla yükselme potansiyeli var.

İkinci olarak Edirne bütünü içerisinde Merkez ilçenin konut piyasasındaki baskınlığını aktarayım. 408 bin nüfuslu Edirne’nin %44’üne ulaşan 181 bin kişi Merkez ilçede yaşıyor. Buna rağmen 2020 yılında il bütününde el değiştiren 7,766 konutun %51’ine ulaşan 3,857 konut Merkez ilçede satılmış. Yani il bütününde konut piyasasının en canlı olduğu ilçe Merkez. Halen emlak sitelerindeki satılık konutların yarıya yakınıysa Şükrüpaşa Mahallesi’nde. Dolayısıyla Edirne bütününde Merkez ilçenin, Merkez ilçe içerisinde de Şükrüpaşa Mahallesi’nin konut piyasasında amiral gemi olduğu net.

Üçüncü olarak Edirne Merkez ilçesindeki mahalleleri kendi içerisinde karşılaştıralım. Metrekare fiyatlarına göre İstanbul’daki gibi 5-6 kata ulaşan uçurumlar yok. En ucuz mahalle 3000 TL’nin altında fiyatı olan Nişancıpaşa, Barutluk ve ilginç şekilde Fatih mahalleleri. Barutluk’ta son iki yılda çok ciddi bir fiyat artışı yaşanırken Fatih mahallesi’nde diğer mahallelere göre fiyatlarda ciddi bir artış yok. Asma yine de İstanbul’daki artıştan yüksek oranda fiyatlar artmış. Muhtemelen bunda Fatih mahallesinde yapı stoğunun epey eskimiş olması ve kentsel dönüşümün yakın gelecekte pek de mümkün olamayacağının toplum tarafından anlaşılması etkili. Buna karşılık düşük gelire sahip olanların konut edinme amacıyla Barutluğa yani eski TOKİ bölgesine yönelmeleri, yine bu bölgede kooperatiflerin oluşması etkili. Bir diğer dikkat çeken mahalleyse Abdurrahman Mahallesi. Son 1 yılda en yüksek fiyat artışı bu mahallede olduğu gibi 4 yılda en yüksek fiyat artışı olan mahalle de yine Abdurrahman mahallesi. Ancak mahalledeki konut fiyatlarında yaşanan gelişmede şöyle bir ilginç eğilim var. 2017-18 arasında çok süratli artarken 2018-20 arasında neredeyse yaprak kıpırdamamış. Ama nisan 2020-21 arasındaki son 1 yıldaysa Edirne Merkez ilçesindeki mahalleler içinde en yüksek prim yapan mahalle olmuş. Üstelik metrekare fiyatları da Şükrüpaşa mahallesini yakalamış durumda. Aynı fiyat hareketi yaşanırsa önümüzdeki 1-2 yıl bu mahallede fiyat artışlarının diğer mahallelere göre geriden gelmesi riski var. Çünkü hem fiyat ilçe içerisinde çok yükselmiş, hem de geçmişte durgun geçen ara dönem yaşanmış.

Dördüncü olarak eski-yeni konut fiyatlarına göre fiyat artışlarını mukayese edelim. Son bir yılda en yüksek fiyat artışı en az 16 yaşında olan eski konutlarda mevcut. İlçe bütününde sıfır konutlarla 1-4 ve 5-10 yaş arası konutlar arasında fiyat artışları açısından çok büyük bir ayrışma yok. Neticede kentsel dönüşüm olmadığından yeni konutlar lokasyon olarak mahallelerin daha uzak köşelerinde inşaa ediliyor. Özetle lokasyondan kaybediyorlar. Ama 1-4 ve 5-10 yaş arasındaki genç binalarsa çevresinin yaşanabilirlik anlamında daha fazla sosyal donatıya sahip olmasıyla 0 konutlarla arasındaki fiyat farkını kapatabiliyor. Eski konutlarda yaşanan artışın çok daha yüksek oluşunuysa, alım gücünün düşüşüne bağlayabiliriz. Geçmişte 0 ve genç konutlarla daha fazla arasında makas farkı varken, bu giderek daralıyor. Yeni konut alamayanların eski konut almaya yöneldikleri anlaşılıyor.

Beşinci olarak konut büyüklüklerine göre mukayesede bulunalım. Öğrenci şehri olması sebebiyle başta Şükrüpaşa mahallesi olmak üzere Merkez ilçenin pek çok mahallesinde aşırı küçük stüdyo ve 1+1 daireler yapıldı. 3+1 daire yapmak yerine 3 adet 1+1 daire yapmak daha cazip geldi. Ancak hem bu binaları inşa eden müteahhitlerin hem de konut alımı yapan yatırımcıların ciddi hata içerisinde olduklarını pandemi sürecinde gördük. Kiraya verme amacıyla yapılan ve alınan bu konutların önemli bölümü 1 yılı aşkın süredir boş. Üstelik çok doğru bir politika yürütülerek Kredi Yurtlar Kurumu’na ait yeni devlet yurtları inşa edildi ve edilmeye de devam ediyor. Artık stüdyo ve 1+1 daire sahipleri ne yaparlar orası muamma. Dört yılda en yüksek fiyat artışı ilçe bütününde %129 ile 2+1 konutlarda yaşanmış. Stüdyo ve 1+1 konutlardaysa bu oran %94. Stüdyo ve 1+1 konutların en yaygın olduğu Şükrüpaşa mahallesindeyse son 3 yıldır bu konutlarda sadece %44’lük artış yaşanmışken, bu oran 3+1’lerde %71 ve 2+1’lerdeyse %64 olarak gerçekleşmiş durumda. Yani daha pandemi öncesinde stüdyo ve 1+1 konutlarda doyuma ulaşıldığı anlaşılıyor.

Özetlemek gerekirse Edirne Merkez ilçesindeki konut piyasası, hem Edirne’nin diğer ilçelerine göre hem de İstanbul’a göre çok canlı. Fiyatlar da İstanbul’a göre oldukça uygun. Alım gücündeki düşüş eski konut alımının daha hızlı oluşuna yol açsa da yeni ve genç konutlarda da satışlar ve fiyat artışları hızlı gidiyor. Fiyat artışlarına bakarak yatırım amaçlı alınsa dahi stüdyo ve 1+1 konutlar yerine 2+1 ve 3+1 konutların çok daha yüksek getiri sağlamaları imkânı var. Bunlar kendime yatırım tavsiyem olsun. Konut piyasasına yatırım yapacak olsam İstanbul yerine Edirne’ye yapardım. Fiyatları fazlaca durağanlaşan Fatih Mahallesi ya da ani yükseliş sonrasında birkaç yıl artışı sindirmeye çalışarak durağanlaşan Abdurrahman Mahallesi yerine istikrarlı yüksek fiyat artışı yaşanan Şükrüpaşa mahallesini tercih ederdim. Konut fiyatlarının düşeceğini de beklemezdim. Sonuçta enflasyon artıyor, rezervler eridiğinden pandeminin de eklenmesiyle kur şoku riski giderek artıyor. Sabit gelirli yani maaşlı birisi olarak benim maaşıma konut fiyatlarındaki artış kadar zam gelse dahi alım imkânım azalır. Kur şoku oluşursa baskılamak için faizler de mecburen yükselir. Bu defa konut kredisi kullanımı olanağı iyice ortadan kalkar.  O yüzden başımı sokacak bir evim olmasını istiyorsam, ben olsam kendimi alım için zorlardım. Bilmiyorum, belki de fazla garanticiyim ondan böyle bir yol izlerdim.

Nedense aklıma on yıl önce Trakya Üniversitesi’ndeki görevime başladığımda her yaştan meslektaşımın sözleri geldi. Sürekli burada konut elinde kalır hemen satamazsın, fiyatı da artmaz derlerdi. Hatta rahmetli annemin İstanbul’daki mütevazi birkaç parça gayrimenkulünü satıp Edirne’den alım yaptığımda deyim yerindeyse bana deli gözüyle bakmışlardı. Ancak çoğu son 2 yılda yüksek fiyatlarla gayrimenkul alımına gittiler. On yıl önce geldiğimden bu yana Edirne’ye yatırım için hep güvendim, güvenmeye de devam ediyorum. Umarım ilçemizin güncel konut piyasasını biraz olsun anlatabilmişimdir. Herkese selamlar…

Doç. Dr. Murat Çiftçi

 

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

%d blogcu bunu beğendi: