Yıldırım Yılmaz: “Daha Amerika ortada yok iken Eski Cami vardı. Ama bunu anlatamıyoruz.”

• Sizi Tanıyabilir Miyiz?

Yıldırım Yılmaz: 1979 Artvin doğumluyum. 2010 yılında Edirne’ye yerleştim. Yaklaşık 12 yıldır gayrimenkul sektöründe faaliyet yapıyorum. 2015 yılında Yılmaz Emlak adı altında kendi işyerimizi açtık. Ağabeyim Nafiz Yılmaz ile birlikte çalışmaktayız. Türkiye’de çok az kuruluşun yaptığı Edirne’de ise sadece Yılmaz Emlak’ın uyguladığı KİRA GARANTİLİ sistemi uygulayarak mal sahiplerinin kiralarını zamanında almasını sağlıyoruz kiracı ödeme yapmadığı zaman bile mal sahibi kirasını alabiliyor ve çok ilgi gören sistem olduğunu mal sahiplerine memnuniyetlerini gösterdiğinde anlıyoruz aynı zamanda emlak sektörü paralelinde apartman & site yöneticiliği ile yapıyoruz. 2018 yılında apartman&site yönetim işini aktif hale getirdik. Hizmet verdiğimiz emlak bölümü ve yönetim ile 2000 civarı daire bulunuyor. Yönetim işi, apartman&site site yönetimini sağlamayan kişiler apartmanda oluşan sorunların profesyonelce yönetilmesini istediklerinde talepte bulunuyorlar ve bizde bununla alakalı çalışmalar gerçekleştirerek bu işi yapıyoruz. Kemikleşmiş kadromuz ile hizmet vermekteyiz. Bizim bünyemizde çalışan personellerimiz var ve aynı zamanda anlaşmış olduğumuz firmalardan hizmet satın alıyoruz. Biz devamlılık arz etmekteyiz. Memnuniyet garantisini yükseğe çekmekteyiz. Kat malikleri apartmanda oluşan durumlarda bizlerden daha fazla verim aldıklarını hizmeti üst seviyelere çekmiş aidatlarını zamanında toplandığını söyleyerek memnuniyet gösteriyorlar. Kat malikleri en büyük sorun Apt içinde yönetim işini yapanlarda komşuluk ilişkileri içinde işlem yapıp sorunlara hukuki olarak değerlendirmiyorlar, oysaki biri aidatı tam zamanında öder iken diğer komşusu ödemediği zaman sistem bir yerde aidat ödenmediğinde tıkanıyor, profesyonel yönetim olan Yılmaz Yönetimin bünyesinde bulunan yerlerde asla böyle durum yani hizmet aksamaz alınamayan aidatlara bütçeden ek yapılır hizmetin devamı sağlanarak devam eder. Aidat ödemeyen sakinden ise hukuk önünde talebi yapılarak takibi ve hizmeti aksatmadan Yılmaz Yönetim devam eder.

• Edirne’deki Emlak Piyasasını Değerlendirir Misiniz?

Yıldırım Yılmaz: Ülke geneline baktığımız zaman Edirne’de emlak piyasası yüksek seyretmektedir. Edirne’nin sınır şehri olması Avrupa ya açılan son sinir şehri olması buna etkendir diye düşünüyorum. Edirne’de aylık düzenli gelir getiren yatırım yapacaksanız daire cinsinden değerlendirmek daha mantıklı. Yatırımlık olarak bilinen mevkiler 1.Murat, Fatih, Şükrü Paşa, İstasyon, Kocasinan ve Abdurrahman Mahallesi bölümleri uygun görülmekte. Hızlı tren %30 oranında Edirne’yi etkileyecek. Şehre daha fazla girişi çıkış olacak. Şehrimiz Osmanlı döneminde Başkentlik yapmasına rağmen halen daha keşfedilmemiş durumda. Edirne’nin emlak hacmi şuanda daha fazla para kazandırılabilecek bir konumda. Bizler yurt dışından en çok talebi Yunanistan’da yaşayan Türk vatandaşlarından görüyoruz ve ayrıca Kosova Bulgaristan, Ürdün, Filistin, Sudan görüyoruz. Sinir şehri olmasından şöyle ki yapılan anlaşmalar çerçevesinde Bulgar vatandaşları Edirne’den daire satın alamıyor. Sadece kurulmuş olan bir şirket üzerine mülk sahibi olabilirler. Yunan vatandaşları için böyle bir durum söz konusu değil. Yani yapılan anlaşmalar ve azınlıklar farklılığı ile ilgili olan konu ile alakalı. Farklı statüye sahipler.

Yabancı uyruklu gerçek şahısların ülkemizde taşınmaz ediniminde sorunlarla karşılaşmamasına yardımcı olmak amacıyla size şunları anlatabilirim. Bununla beraber, gerekli profesyonel danışmanlık hizmetlerini de verebilirim.

1. Hukuki temel:

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir. Ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almanız mümkündür. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın alırken zarara uğramamaları maksadıyla aşağıdaki hususlara özen göstermeleri uygun olacaktır:

2. Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi:

Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür.

Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır.

3. Yabancıların taşınmaz edinimindeki kanuni sınırlamalar:
4. Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabilirler. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.
5. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahse konu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.
6. Pratik bilgiler:
7. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

-Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,

-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,

-Yurt dışından verilen vekâletnameler esas alınarak vekâleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekâletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

1. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.
2. Ülkemizde mülk almak isteyen yabancıların,

– İlgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahse konu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları,

-Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesinde Gerekli Belgeler

Yabancıların gayrimenkul satın alması için öncelikle taşınmaz sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuruda bulunmalıdır. Ön başvuruda eksik belgelerin bulunması halinde dosya bekletilir ancak eksiklik ve kusur bulunmaz ise gayrimenkul satış işlemi için gerekli evraklar Tapu Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Gerekli olan evrakları şu şekilde sayabiliriz:

1. Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
2. Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte).
3. İlgili Belediyeden alınan taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
4. Taşınmaz Değerleme Raporu.
5. Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.
6. Satıcı şahsın 1 adet, alıcı yabancının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
7. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman.
8. Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekâletnamenin aslı veya onaylı örneği. Yurtdışında düzenlenen vekâletname Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir. Yurt dışında düzenlenen vekâletname örnekleriyle ilgili önemli bir ayrım Lahey Sözleşmesi ile ilgilidir. Buna göre yabancı ülkenin noterleri tarafından düzenlenen vekâletnameler, 5 Ekim 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre onaylanmış ise ülke dilinde yabancının onaylı fotoğrafını içeriyor ve de “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini bulunduruyorsa artık Türkçe tercümeleri için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı gerekmeyecektir. Bunun aksine Lahey Sözleşmesi’ne göre tasdik edilmemiş vekâletnameler için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı mutlaka gereklidir.

Türkiye’de gayrimenkul satın alma işlemleri için ödenen belli harçlar bulunmaktadır. Türkiye’den konut satın almak isteyen yabancı da bu harçları ödemek şartı ile gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayınladığı harç çeşit ve miktarlarını şöyle sıralayabiliriz:

• Tapu harcı, hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir. Konut, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değer’inden az olmamak şartıyla, konutun değeri üzerinden %2 tapu harcı ödenmelidir. Örneğin, 300.000 TL değerindeki bir konuttan alınacak tapu harcı, 6.000 Türk Lirası’dır.
• Döner sermaye ücreti ödenir. Yöresel olarak belirlenmek ile birlikte 2021 Döner Sermaye Hizmet Bedeli 171,25 ₺ İlave Hizmet Bedeli 23,50 ₺ Döner Sermaye Hizmet Bedeli Hesabı: Yöresel Katsayı X Hizmet Bedeli Tapu işlemlerinden yukarıdaki formüle göre döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir

Yabancılar Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar, belli hususlara dikkat ettikleri sürece hak kayıpları yaşamadan ev satın alabileceklerdir. Ancak bu hususlara vakıf olmak gereklidir aksi takdirde geçersiz işlemler söz konusu olabilir. Bir yabancının gayrimenkul alırken dikkat etmesi noktaları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Öncelikle, satış konusunu oluşturan taşınmaz ile ilgili satışa engel olabilecek herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı Tapu Müdürlüklerinden sorgulanmalıdır. Gayrimenkulün satışı için taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar, satışa engel değildir. Ancak satın alan yabancı için aleyhe sonuçlar doğurur.
2. Alınacak evin imar durumu kontrol edilmelidir.
3. Alınacak evi satan kişi ile tapu sahibi kimlik ile kontrol edilmelidir ve sahte vekâletnameler konusunda dikkatli olunmalıdır.
4. Alınacak arsa ise niteliği oldukça önem arz etmektedir. Tarım arazilerinin düşük bedel göstererek alınması durumunda ön alım hakkı davası açılarak gösterilen bedel üzerinden komşu parsel tarafından alınması durumu söz konusu olabilmektedir.
5. Muhtemel dolandırıcılara karşı dikkatli olunmalıdır.
6. Gayrimenkul satın alma sürecinde mutlaka güvenilir ve deneyimli bir avukat ile çalışılmalıdır.
7. Bir yabancının Türkiye’de ev satın alabilmesi için ikametgâh iznine sahip olması gerekmez.
8. Gayrimenkul alma konusunda ret almış olan yabancılar, Tapu Müdürlüğe bağlı Bölge Müdürlüğüne itirazda bulunabilirler. Gerekli şartları taşıdığından emin olan yabancıların itiraz hakkını kullanmaları yararlarına olacaktır.
9. Gayrimenkul alım satımı sürecinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanır ise ilgili mahkemelerde dava açılmalıdır.

• Nasıl Bir Edirne Hayal Ediyorsunuz?

Yıldırım Yılmaz: İmar açısından değerlendirecek olursak eğer, Osmanlı döneminden kalan Kaleiçi semti imar konusunda ayrıntılı ele alınsa daha cazibe merkezli bir konum olabilir. Şehrimiz yanlış imarlar dolayısıyla yanlış kullanıma sahip bir merkezi alan. Yerel yönetimler bu konuda daha duyarlı olsalar bu tür sorunlar ortadan kalkar diye düşünüyorum. Metre kare hesabı yapacak olursak tarihi eser açısından da geniş bir şehir burası. Bizim turist çekmemiz gerekirken aksine açığa çıkan tarihi eserler yok edilmekte. Aynı zamanda bana göre Edirne dışından direk Kapıkule’ye bağlanan otoyolu Edirne’nin çok büyük kayıplarına sebep olmaktadır. Şöyle ki bana kalsa ben yaz döneminde Kapıkule’den ülkeye yabancı geliyor (gurbetçiler de içinde) yurtdışı misafirlerinin otobanı tadilata alsak küçük araçları şehir içine yönlendirirdir isek Edirne’ye ne kadar iyilik yaparız esnafa ne kadar katkı sağlarız ilgililerin düşünmesini isterim. Bu bir örnekleme tabi ki fikirlerim genişletebilir, geliştirilebilir. Biz Fatih gibi bir çağı kapatıp çağ açan tarihi değerimizi yeterince kullanamıyoruz. Küçük de olsa Bir heykeli vardı artık oda yok. Oysa dev bir heykelini yapıp doğduğu yer olan Edirne’yi daha öne çıkarabiliriz. Tarihi anlamda gelişmiş olan bir şehir, kültür şehri olmamıza rağmen biz bunu avantaja çeviremiyoruz. Eski Caminin 1414 yılında hizmete açılmış, oysa Amerika’nın keşfi 1492’de yapılmış. Yani Amerika dahi yokken yapılan bir eserdir. Ama bunu anlatamıyoruz.