EDİRNE’DE İŞYERİ EMLAK PİYASASININ DURUMU VE GELECEĞİ

EDİRNE’DE İŞYERİ EMLAK PİYASASININ DURUMU VE GELECEĞİ

Bu köşe yazımda işyeri emlak piyasasının mevcut durumu ve geleceği hakkındaki görüş ve beklentilerimi aktaracağım. Bir başka köşe yazımda fiyat performansa dair teknik analizlerimi oluşturup derlerim. Ama şu an bir genel giriş yapma ihtiyacı duyuyorum. Daha önceki köşe yazılarımda konut piyasasını incelemiştik. Konut piyasasıyla ilgili görüşlerimi önceki köşe yazılarımı takip ederek inceleyebilirsiniz. Genel olarak gerekçeli beklentilerimin de gerçekleştiği görülebilir. Emlak piyasasını ekonomiden, demografiden, sosyolojiden ayrı düşünemeyiz. Çünkü emlağın hangi türü kullanıcı olursa olsun insandır. Ayrıca gayrimenkul yani taşınmaz mal olarak ifade edilmesinin de temelinde sadece nakde çevrilmesinin zaman alması değil, aynı zamanda yapılacak yatırımın uzun vadeli olmasından kaynaklandığını anlamak lazım. Stüdyo ve 1+1 konut yatırım furyasının ülke genelinde ve Edirne’de olduğu gibi dip yapması da ancak böylesi bir uzun vadeli bakışla anlamlandırılabilir. Yatırım yapmadan önce işyeri emlak piyasasını da uzun vadeli ve interdisipliner inceleyerek yorumlamak lazım.

Yaklaşık 4-5 yıl öncesinde işyeri satın almaya yönelik bir talep patlaması yaşandı. Bunun sonucu olarak da konut alanlarının önemli bir bölümünde giriş ve bodrum katlar konut yerine işyeri olarak inşaa edilmeye başlandı. İşyeri inşaat maliyetleri konut maliyetlerine göre oldukça düşüktür. Sonuçta yerlerin tamamını ıslak zemin olarak kurgularsınız ve kalebodurla döşeyip, alanla orantısız derecede küçük bir tuvalet ekleyip nadiren küçük bir mutfak tezgahını bir köşeye monte edersiniz. Duvarları da plastikle boyayıp tavanlara strafor vb yapma özel ışıklandırma gereği görmeden kireci basıp kaparsınız. Zaten kullanıcı amacına göre işyerinin içini ayrıca dizayn eder ya da ettirir. Bu maliyet kısmındaki müteahhit açısından işyeri inşasının cazibesini oluşturur. Ancak son dört beş yıldır işyeri inşasına yönelimin temeli talep patlamasından ileri geldi. Önce bu talep patlamasının sebeplerini sorgulayalım.

Konut kredi vade ve faizlerinde yaşanan düşüş, son on yıldır konut satın alma olanaklarını kolaylaştırdı. Hatta öyle bir noktaya geldi ki memurlar atandıkları yerde kiralık konut tutmak yerine satın almaya yöneldiler. Keza üniversite eğitimi alacak evlatları için kira tutmak yerine konut satın almayı tercih eden çok sayıda aile oluştu. Bu yatırımların hepsi de doğru yatırımlardır. Öncelikle bunun altını çizmek isterim. Konuta erişim kolaylaştıktan sonra ikinci kırılma ise 2016’daki fetö darbe girişimiyle yaşandı. Bu terörist eylem başarıya ulaşamamakla birlikte 2008 krizindeki düzeltme hariç tutulursa yaklaşık 15 yıldır neredeyse sabit giden kurlarda hareketlenmeye yol açtı ve bu da inşaat maliyetlerinde keskin bir sıçramaya sebep oldu. Bu arada TL’nin değerini korumanın ithal malı ucuzlatması sebebiyle yerli üretimi zayıflattığının, toplumun alım gücünü suni olarak yükselterek yaşam standartlarını bir süreliğine yükseltmesi sebebiyle halk tarafından olumlu karşılandığını, ama ekonomi açısından ciddi zararlarının olduğunu eklemek isterim. Rahmetli Özal döneminde de sonrasında da halkın refahı artsın diye politikacılar tarafından bu düşük kur politikası hep uygulandı, ama hep döviz krizleriyle sonuçlandı. Neyse konumuz bu değil… 2016’nın sonlarından itibaren konut fiyatlarında hissedilir bir artış yaşanmaya başlandı. Sonrası zaten malum. Rahip Bronson krizi, pandemi ve bu zamana kadar gelinen noktada kur artışları konut maliyetlerinde de artışa yol açtı. Sadece kur artışı 2016-2021 arasında 3 katın üzerinde. Bu artış sağlıklı bir artış ama geçmişten gelen kur baskılaması sebebiyle biraz hızlı gitti. Ayrıca emtia dediğimiz aklınıza gelebilecek tüm hammadde fiyatlarının dolar cinsinden fiyatları da küresel düzeyde artınca konut fiyatlarında da ciddi bir atışın yaşanması kaçınılmaz oldu. Son beş altı yılda demir cevherinin ton fiyatlarının yaklaşık ikiye katladığını düşünün. Kurdan üç katlık artış emtiadan dolar cinsinden iki kata ulaşan artışlar beraberinde inşaat yapım maliyetlerinde de TL cinsinden 5-6 katlık artışa yol açtı. Çevrenizdeki konut fiyatlarını düşünün. 2015-2016’da Edirne eski yerleşimde 80-90 bin TL’ye 2+1 sıfır konut alabilirken bugün 400-500 bin TL ödemeniz gerekiyor. Ya da yeni yerleşimde 150-180 bin TL olan sıfır 3+1’lere bugün 900 bin – 1 milyon TL isteniyor. Normal şartlarda 10-15 yılda kademeli olarak yaşanması gereken artışın son beş yıla sıkışmanın konut talebini keskin şekilde düşürmesi beklenir. Bu düşüş aslında İstanbul başta olmak üzere metropollerde belirli ölçüde görüldü. Ama daha önce uzun uzadıya anlattığım sebeplerden Edirne’nin hızını kesemedi. Halen de devam ediyor ve bir süre daha edecekte…

İşyeri dedin konut anlatıyorsun hoca dediğinizi duyar gibiyim. İşyeri emlak piyasasını anlamak için konut piyasasını anlamak lazım. Kontu aldın kiraya verdin, kaç yıl kira alınca satın aldığın konutun fiyatı kadar kira elde edersin sorusunun cevabı amortisman süresidir. Genelde makine-teçhizat alımlarında dikkat edilen ve muhasebe kayıtlarında da vergiden düşürülen bu sürelere gayrimenkulde de bakılır. Bundan yirmi yıl önce bu süre 7-8 yılken bugün 30 yıla dayanmış durumda. 1 milyonluk konutu 2500 TL’ye kiraya verseniz yılda 30 bin TL gelir elde edersiniz. 1 milyona ulaşma sürenizse 33 yılı geçer. Yaklaşık 1 yıl öncesine kadar kredi faizlerinin %1’in altında tutulması ve hatta %0,65-70’lere kadar kimi zaman çekilmesi, fiyat artışına karşı talebin sürmeye devamını ülke genelinde sağladı. Bunun işyeri yatırımlarına yansımasıysa şu şekilde gerçekleşti:

Ne demiştik işyeri inşaat maliyeti konuta göre çok düşük. Üstelik konut yapsanız ortak kullanım alanına koymanız gereken ya da bodrum kat olarak yapabileceğiniz yerleri depo eklentisi olarak işyerine bağlayabiliyorsunuz. Böylece 150 m2 bir dükkânı depoyu da ekleyerek 300 m2 olarak satışa sunmak mümkün oluyor. Aynı zamanda ticarethane olduğu için kira ödemeleri de kriz yoksa konuta göre hem çok yüksek hem de istikrarlı. İşte bu cazibe önceleri ana cadde üzerindeki inşaatlarda giriş ve bodrum katların işyeri olarak yapılmasına yol açarken, ardından ara sokaklara kadar yayıldı. Kira sorunu başlayınca müteahhitler işyerlerini hemen satmak yerine 10 yıllığına zincir market gibi kurumsal firmalara kiraya verip, ardından kiraya vermeden önce satabilecekleri rakamın 2-3 katını isteyip satabilir hale geldiler. Bu ve benzeri yatırım amaçları ve pazarlama stratejileriyle işyeri satın alma eğilimi toplum genelinde hız kazandı. Covidle birlikteyse durma noktasına geldi.

Krizlerden etkilenme şiddeti en fazla olan işyerleridir. Ardından ikinci konut dediğimiz yazlıklar gelir. Covid sebebiyle bu sıra değişti. Yazlıklar çok etkilenmedi. Daimi konutlarsa en son etkilenendir. Doğal olarak da 1+1 maliyetine 3+1 büyüklüğünde işyeri üretebilen müteahhitlerin ellerinde kalan işyerlerine olan talep de son bir buçuk yılda süratle düştü. Dikkat edin bankalardan satılan gayrimenkullerin çoğu dükkan ve talep gelmiyor. Covidten bağımsız olarak bu durumun artık kalıcı hale geldiğini kabullenmek lazım. Çünkü Covid ile dijitalleşme hız kazandı ve işyerlerinin mekânsal ihtiyaçları pazarlama odaklı olmaktan çıktı. Yani müşteri işyerine gitmiyor, internetten inceleyip sipariş veriyor. İşyerlerinin mekânsal fonksiyonlarıysa imalat ve depolama odaklı bir yapıya dönüşüyor. Örneğin restorana gidilmiyor, internetten sipariş veriliyor. O zaman yeme-içme sektöründe yapılan faaliyetler için geniş müşteri ağırlama alanlarına ihtiyaç yok, imalat yapılacak yerlerin önemi çok fazla. Ya da bir butiğe gidip giysi seçmiyorsunuz.  Sipariş veriliyor, müşteri beğenmezse kargoyla geri iade yapıyor, beğenirse alıyor. O zaman giysi depolama alanının geniş olması gerekiyor. Buradan şu sonuca varabiliriz.

Covid sonrasında da dijitalleşme fazlasıyla sürecek. Müşterinin işyerine gelmesi değil, işyerinin müşterinin kapısına sattığı ürünü götürmesine ihtiyaç var. O zaman işyerinin lokasyonu yani nerede olduğu eski önemine sahip değil. Bu bir. Aynı zamanda müşteriye satış için geniş satış alanına da ihtiyaç kalmadı. O zaman satış bölümleri sembolik yani çok küçük olsa da satışları önemli ölçüde değiştirmeyecekse geniş dükkânlara da ihtiyaç yok. Bu da iki. Müşterinin dijital ortamda ürünü beğenip talep etmesi karşısında satılacak ürünün süratle müşteriye ulaştırılması lazım. Bunu sağlamanın yoluysa büyük depolama ya da imalat alanlarının oluşu. O zaman satış kısmı küçük olsa da deposu çok geniş işyerlerine ihtiyaç var. Bu da üç.

Özetlersek: Önemsiz lokasyon “bulunan yer konum”, küçük müşteri karşılama alanı “ana dükkan bölümü” ve geniş depo eklentisi yakın geleceğin ideal işyeri profilini sunuyor. Ben olsam işyeri satın alma yoluna giderek yatırım yapma kararında olsam ve 2 milyon TL’lik bütçem olsa ana cadde üzerinde geniş müşteri ağırlama alnı olan bir adet dükkân almak yerine 5-10 tane kıyıda köşede kalmış geniş depolama alnı olan küçük dükkân alırdım. Hatta 2 milyonun 1 milyonunu dükkan yerine şehre yakın güvenlik sorunu olmayan yerlerdeki imarlı arsalardan alıp prefabrik sistem işyeri kuruluş imkanı yaratarak riski dağıtırdım. Tabii bu benim tercihim olurdu. Yani kendime yatırım tavsiyemdir. Umarım işyeri piyasasının geldiği nokta ve gelecek beklentilerimi kafa karışıklığına yol açmadan biraz olsun anlatabilmişimdir. Herkese selamlar…